El sector de hoteles, al igual que ha sucedido en la restauración, ha pasado de un mercado atomizado de muchos propietarios y/o gestores (negocios) independientes a ir evolucionando hacia un concepto empresarial de cadenas organizadas en redes de establecimientos bajo un potente desarrollo de marcas y estandarización de sus activos.
En este sector está teniendo lugar un nuevo desarrollo industrial que no existía en el mercado tradicional y consecuentemente apareciendo nuevos desafíos para la actividad del mantenimiento.
Problemas de la dispersión de activos
Es evidente que estamos en una tipología empresarial donde son claras las ventajas de aplicar metodologías BIM, que permitirán gestionar los establecimientos a través de outsourcing manteniendo el know-how explícito sobre la gestión de los activos.
El problema reside en la gran atomización de activos e intervinientes que, sin una tecnología BIM que lo soporte, interactuarían de forma descontrolada e inconexa. Ahí reside la necesidad de incorporar una gestión del conocimiento que pueda ser compartida.
En dicho outsourcing, además de la producción y la logística, también juega un importante papel la ingeniería, que integrada en los procesos de definición BIM, ejecución y explotación de los hoteles, adquiere un valor especial, tanto en su componente de optimización de costes de inversión y de operación, como en su componente de control de la calidad, vital en este tipo de negocios. Así mismo en este escenario el mantenimiento, como veremos, puede tener una incidencia altamente estratégica para la zona Clientes, y también directamente para la Financiera derivada de atender una vasta dispersión de activos.
Características de la organización activos-producción en la hostelería de cara a la gestión del mantenimiento
Las características diferenciales que marcan la estrategia del mantenimiento en el sector de hoteles se sintetizan por una relativa dispersión de activos y de tipologías con una criticidad que está ligada con:
- Temporalidad.
- Recursos descentralizados.
- Variedad de entornos (legales y comerciales).
- Espacios desprotegidos.
- Externalización de las operaciones más críticas.
El mantenimiento ordinario es realizado por técnicos presenciales propios y, muy importante aquí, existe un alto poder de decisión en la figura del Director del hotel.
Respecto a los recursos propios, como regla general en los hoteles se dispone de un técnico presencial aproximadamente para cada 200 habitaciones.
Las disciplinas de mantenimiento de instalaciones que normalmente se externalizan en este sector son:
- Climatización
- ACS/Calderas
- Sistema de control y gestión clima y ACS
- Equipos de tratamiento de aguas
- Limpieza de extracciones y campanas de cocinas
- Baja Tensión
- Alta tensión
- Grupo Electrógeno
- Batería de condensadores
- Pararrayos
- Frío industrial
- Equipamiento de hostelería
- Protección contra incendios
- Puertas automáticas
- Ascensores
- Piscinas/Jacuzzi
- Tratamientos legionela
- Tratamientos antiplagas /insectocutores
Estas disciplinas pueden estar contratadas habitualmente a diferentes empresas, lo que da idea de la dispersión de mantenimiento que puede suponer (más de 19 organizaciones contando con el mantenimiento propio del hotel)
Algunos datos y aspectos sobre la dimensión y el estado del mantenimiento
Los volúmenes de equipos inventariados oscilan entre unos mínimos de 500 y unos máximos de 1.000 en función de las superficies y organizaciones mencionadas. De ellos, los considerados claves para la calidad y disponibilidad de las instalaciones representan el 70%, y los considerados claves adicionalmente para satisfacer necesidades directas por servicios son del orden del 10%. En estas cifras no se incluyen infraestructuras destinadas a parking, jardinería, viales, edificación, etc., ni tampoco mobiliario.
Las medias mensuales de incidencias externalizadas oscilan entre 10 – 20 en los establecimientos pequeños y 15 – 30 en los grandes. Aproximadamente un 75% de las incidencias son defectos de funcionamiento en los equipos y de este porcentaje un 30% llegan a representar indisponibilidad total de los mismos.
Otras asistencias adicionales son las de mantenimiento programado, no reflejadas en las cifras anteriores, donde, aparte de las descritas por los fabricantes, una gran mayoría viene derivada de una vasta legislación, no solo industrial de tipo técnico, sino también por higiene, salud, seguridad y medioambiente que rodea a la actividad alimentaria.
Aplicación de metodologías BIM en la gestión de activos del sector hoteles
Como ha quedado patente es necesario procesar una enorme cantidad de datos que deben ser compartidos, utilizados y/o actualizados por los diferentes actores intervinientes en la gestión de activos: ingenierías, instaladores, mantenedores, empresas de inspección y los departamentos implicados de la cadena hotelera.
La información a procesar será del tipo:
- Características generales de activos: material, dimensiones, ubicación (incluso desplazamientos del activo para seguimiento de su trazabilidad en continuo), marca, modelo, antigüedad, nº de serie.
- Características especificas de activos (según disciplina): tipo y cantidad de gas refrigerante, tipo y cantidad de lubricante, filtros y consumibles, etc.
- Operaciones de mantenimiento a aplicar.
- Normativa de aplicación.
- Empresas contratistas, contratos y condiciones contractuales relacionados con el activo.
- Histórico de mantenimiento.
- Costes asociados al activo.
- Usuarios autorizados.
- Garantías.
Para que esta información pueda ser compartida de manera interdisciplinar, asociada a cada activo, será formalizada en archivos tipo IFC según metodología BIM, mediante la cual es posible implantar una gestión de activos avanzada.
El siguiente gráfico sintetiza el sistema definido para permitir una gestión del conocimiento compartida e integrada mediante modelo BIM.
La tecnología utilizada consiste en un sistema estructurado de bases de datos, residentes en un servidor central, y accesibles mediante una aplicación web, con diferentes interfaces para gestión y comunicación entre usuarios que facilitan su integración en el sistema.
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